Czy zadatek jest zwrotny? Kiedy wraca, a kiedy przepada

Czy zadatek jest zwrotny? To zależy przede wszystkim od tego, dlaczego nie doszło do wykonania umowy i co dokładnie zapisano w jej treści. Wyjaśniam, kiedy można odzyskać wpłaconą kwotę, kiedy druga strona może ją zatrzymać albo żądać podwójnej wysokości, a także czym zadatek różni się od zaliczki przy zakupie mieszkania, domu lub działki.

Na czym polega zadatek i kiedy wraca do wpłacającego

Zadatek jest zabezpieczeniem wykonania umowy, a nie zwykłą przedpłatą. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego jego skutki zależą od tego, czy umowa została wykonana oraz która strona odpowiada za jej niewykonanie.

Jeżeli sprzedaż mieszkania dochodzi do skutku, zadatek co do zasady zostaje zaliczony na poczet ceny. Przykładowo przy cenie 500 000 zł i zadatku w wysokości 30 000 zł kupujący dopłaca przy finalizacji 470 000 zł. Nie otrzymuje wtedy osobnego zwrotu, ponieważ wpłacona kwota staje się częścią ceny.

Zwrot jest możliwy także po prawidłowym wykonaniu umowy, gdy zaliczenie zadatku nie jest możliwe. Taka sytuacja może wystąpić przy szczególnym sposobie rozliczenia, gdy strony nie mogą potrącić wpłaty z końcowym świadczeniem. W praktyce najważniejsze jest jednak ustalenie, kto i z jakiego powodu nie wykonał umowy.

Kiedy sprzedający zwraca zadatek w podwójnej wysokości

Jeśli umowa nie zostanie wykonana z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może odstąpić od umowy i żądać dwukrotności wpłaconego zadatku. Nie chodzi przy tym o automatyczne podwojenie każdej wpłaty. Kupujący musi wykazać, że druga strona nie wykonała swojego zobowiązania i że miał prawo odstąpić od umowy.

Przykład jest prosty. Kupujący wpłacił 20 000 zł zadatku za działkę, a sprzedający później sprzedał ją innej osobie albo bez uzasadnienia odmówił podpisania umowy przyrzeczonej. W takim przypadku roszczenie może wynosić 40 000 zł, o ile umowa nie wprowadza innych zasad.

Możliwość żądania podwójnego zadatku nie oznacza, że trzeba z niej skorzystać. Kupujący może czasem dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, szczególnie gdy podpisano przedwstępną umowę w formie aktu notarialnego. To jednak zupełnie inna strategia niż odstąpienie i żądanie pieniędzy, dlatego przed wysłaniem oświadczenia trzeba ocenić, czego faktycznie chce się doprowadzić.

Moja praktyczna zasada jest taka, aby nie ograniczać się do wiadomości typu „proszę oddać zadatek”. Lepiej złożyć pisemne oświadczenie o odstąpieniu, opisać naruszenie umowy, wskazać kwotę do zwrotu i wyznaczyć konkretny termin zapłaty. Przy większych kwotach warto wysłać pismo listem poleconym albo doręczyć je w sposób pozwalający potwierdzić odbiór.

Co dzieje się z zadatkiem, gdy wycofuje się kupujący

Jeżeli kupujący bez uzasadnionej przyczyny rezygnuje z transakcji i to on odpowiada za niewykonanie umowy, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Nie musi oddawać go tylko dlatego, że kupujący zmienił zdanie, znalazł tańszą nieruchomość albo nie chce już finansować zakupu.

Najwięcej sporów przy zakupie mieszkań dotyczy odmowy kredytu. Sam fakt, że bank nie udzielił finansowania, nie zawsze oznacza brak winy kupującego. Jeżeli umowa nie przewiduje warunku uzyskania kredytu, kupujący może ponieść konsekwencje nieudanej procedury i stracić zadatek.

Bezpieczniejszy zapis powinien określać, że w razie odmowy kredytu przez określoną liczbę banków, przy zachowaniu terminów i wymaganych dokumentów, umowa wygasa albo strony rozwiązują ją za porozumieniem, a zadatek podlega zwrotowi. Trzeba też wskazać, jakie dowody odmowy będą akceptowane i do kiedy należy je przedstawić.

Jeżeli wpłacono zaliczkę, sytuacja jest zwykle korzystniejsza dla rezygnującego kupującego. Zaliczka jest przedpłatą na poczet ceny i co do zasady podlega zwrotowi, gdy umowa nie zostanie wykonana. Nie oznacza to jednak, że sama nazwa zawsze rozstrzyga sprawę. Sąd może analizować całą treść umowy, jej cel oraz ustalenia stron.

Kiedy zadatek wraca w zwykłej wysokości

Prawo przewiduje kilka sytuacji, w których wpłacający odzyskuje dokładnie tę kwotę, którą przekazał, bez podwajania jej i bez utraty pieniędzy.

Przykładem sytuacji niezależnej od stron może być prawna lub faktyczna niemożność wykonania umowy, której nie dało się przewidzieć ani uniknąć. Ocena zależy od okoliczności. Samo stwierdzenie, że transakcja „nie wyszła”, nie przesądza jeszcze o zwrocie, ponieważ trzeba ustalić, czy któraś ze stron mogła zapobiec problemowi.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest często najpraktyczniejszym wyjściem. W dokumencie warto wtedy wprost zapisać, kto zwraca zadatek, w jakiej kwocie i do którego dnia. Pozwala to uniknąć późniejszego sporu o to, czy strony chciały zastosować ustawowe zasady, czy uzgodniły własne rozliczenie.

Co sprawdzić w umowie przed wpłatą pieniędzy

Przy nieruchomościach nie patrzę wyłącznie na wysokość zadatku. Równie ważne są warunki jego zwrotu, termin zawarcia umowy końcowej, sposób składania oświadczeń oraz konsekwencje opóźnienia.

• Sprawdź, czy dokument mówi o zadatku, zaliczce, kaucji czy odstępnym.
• Przeczytaj, co umowa uznaje za niewykonanie zobowiązania.
• Dodaj warunek uzyskania kredytu, jeśli zakup zależy od finansowania bankowego.
• Ustal, jakie dokumenty potwierdzą odmowę kredytu lub inną przeszkodę.
• Zapisz termin i formę zwrotu pieniędzy.
• Zachowaj potwierdzenie przelewu, korespondencję oraz wszystkie wersje umowy.

Przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości forma aktu notarialnego nie jest konieczna do samego ustalenia zadatku, ale daje kupującemu silniejszą ochronę. W określonych warunkach pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie tylko rozliczenia pieniężnego.

Częstym błędem jest też przyjęcie, że każda wpłata w wysokości 10 albo 20 procent ceny automatycznie jest zadatkiem. Nie ma ustawowego, uniwersalnego procentu zadatku. O jego charakterze decyduje przede wszystkim treść ustaleń stron i okoliczności zawarcia umowy.

Zwrot zadatku a podatki

Dla osoby kupującej mieszkanie lub działkę zwrot własnego zadatku co do zasady nie jest nowym dochodem. To odzyskanie wcześniej przekazanych pieniędzy. Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy wpłacający otrzymuje podwójną wysokość zadatku, a druga strona prowadzi działalność gospodarczą albo płatność ma związek z odszkodowaniem, karą lub rozliczeniem firmowym.

Po stronie przedsiębiorcy znaczenie może mieć moment otrzymania przedpłaty, obowiązek rozliczenia sprzedaży, korekta dokumentów oraz rozliczenie kwoty zatrzymanej lub zwróconej. Sama nazwa użyta w umowie nie zawsze rozstrzyga skutki podatkowe. Przy transakcji związanej z działalnością gospodarczą bezpiecznie jest skonsultować rozliczenie z księgowym, zwłaszcza gdy zadatek jest wysoki albo strony wystawiały faktury.

W prywatnej transakcji najważniejszym dokumentem pozostaje umowa wraz z dowodem przelewu. Jeżeli pieniądze nie wracają dobrowolnie, najpierw wysyła się wezwanie do zapłaty, a dopiero później rozważa postępowanie sądowe. Przy zadatku w podwójnej wysokości trzeba szczególnie dokładnie opisać podstawę żądania i wykazać odpowiedzialność drugiej strony.

Jak podejść do sprawy, żeby nie stracić pieniędzy

Zadatek nie jest z definicji ani zawsze zwrotny, ani zawsze bezzwrotny. Działa jak zabezpieczenie: chroni stronę gotową wykonać umowę i obciąża tę, która bez uzasadnienia się wycofuje.

Przed wpłatą sprawdzam trzy rzeczy: treść umowy, warunki finansowania i scenariusz rezygnacji. Jeśli któryś z tych elementów jest niejasny, lepiej poprawić dokument przed przelewem niż później próbować odzyskać kilkadziesiąt tysięcy złotych w sporze.

Najprostszy wniosek brzmi więc tak: przy wykonaniu umowy zadatek pomniejsza cenę, przy winie kupującego może przepaść, przy winie sprzedającego może wrócić podwójnie, a przy braku winy stron powinien zostać zwrócony. Ostatecznie decydują jednak konkretne zapisy i dowody, dlatego przed podpisaniem umowy warto poświęcić kilka minut na opisanie także tego, co stanie się, gdy transakcja nie dojdzie do skutku.