Dwóch właścicieli i jeden kredytobiorca - czy to możliwe?

Kupujecie mieszkanie wspólnie, ale zdolność kredytową ma tylko jedna osoba? Taki układ, czyli akt notarialny na dwie osoby i kredyt na jedną, jest możliwy, lecz wymaga zgody banku oraz precyzyjnego rozdzielenia własności, długu i odpowiedzialności za hipotekę. Wyjaśniam, jak wygląda to rozwiązanie, kiedy bank może je zaakceptować, jakie dokumenty przygotować, ile kosztuje transakcja i gdzie kryją się największe ryzyka.

Czy można mieć dwóch właścicieli i jednego kredytobiorcę

Tak, ale nie w każdym banku. Prawo własności nieruchomości i odpowiedzialność za spłatę kredytu funkcjonują w dwóch odrębnych porządkach. W akcie notarialnym mogą zostać wskazane dwie osoby, natomiast umowę kredytową może podpisać tylko jedna z nich, jeśli bank zaakceptuje taki model.

Osoba wpisana do aktu, ale niewystępująca jako kredytobiorca, zwykle musi zgodzić się na ustanowienie hipoteki na całej nieruchomości. W praktyce staje się wtedy dłużnikiem rzeczowym. Oznacza to, że nie odpowiada osobiście za całą kwotę kredytu swoim majątkiem, lecz jej udział w nieruchomości również jest obciążony zabezpieczeniem banku.

Jeżeli kredytobiorca przestanie spłacać raty, bank może prowadzić egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką. Drugi właściciel ryzykuje więc utratę swojego udziału, mimo że sam nie podpisał umowy kredytowej jako dłużnik osobisty. To najczęściej pomijany element całej konstrukcji.

Bank patrzy na sprawę przede wszystkim przez pryzmat własnego ryzyka. Niektóre instytucje dopuszczają dwóch właścicieli i jednego kredytobiorcę, inne wymagają, aby każdy współwłaściciel przystąpił do kredytu. Dlatego sama zgoda notariusza nie wystarczy. Decydująca jest procedura konkretnego banku i jego ocena zdolności kredytowej.

Własność, kredyt i hipoteka oznaczają co innego

Najłatwiej zrozumieć ten układ, rozdzielając trzy pojęcia. Własność mówi, komu należy się mieszkanie. Kredyt wskazuje, kto ma obowiązek oddać bankowi pożyczone pieniądze. Hipoteka zabezpiecza spłatę na konkretnej nieruchomości.

Przykładowo Anna może zaciągnąć kredyt na 500 000 zł, a Anna i Piotr mogą kupić mieszkanie po połowie. Anna odpowiada wobec banku za spłatę długu, natomiast Piotr nie staje się automatycznie osobistym dłużnikiem. Jego udział zostaje jednak objęty hipoteką, jeśli bank wymaga zabezpieczenia na całym lokalu.

Trzeba też odróżnić tę sytuację od wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonkowie pozostający we wspólności ustawowej co do zasady nabywają składniki do majątku wspólnego, a nie w udziałach po 1/2. Przy rozdzielności majątkowej lub zakupie przez osoby niespokrewnione można dokładniej określić proporcje własności w akcie.

Jeżeli akt nie wskazuje udziałów przy współwłasności ułamkowej, punktem wyjścia jest zwykle domniemanie równych części. Ja zawsze zalecam wpisanie konkretnych proporcji, na przykład 60% i 40%, jeśli jedna osoba wnosi większy wkład lub finansuje większą część zakupu.

Kiedy bank zgodzi się na taki model

Najważniejszy warunek jest prosty. Jedyny kredytobiorca musi samodzielnie mieć wystarczającą zdolność kredytową do spłaty całego zobowiązania. Bank analizuje dochody, koszty utrzymania, inne raty, limity kart, historię w BIK oraz stabilność zatrudnienia.

Drugą kwestią jest zgoda drugiego właściciela na hipotekę. Bank będzie chciał otrzymać podpisy wszystkich osób, które mają prawa do nieruchomości. Bez tego nie uzyska pełnego zabezpieczenia, a wniosek może zostać odrzucony nawet wtedy, gdy dochody kredytobiorcy są wysokie.

Znaczenie ma również relacja między stronami. Para bez ślubu, rodzeństwo, rodzic z dorosłym dzieckiem i małżonkowie mogą być oceniani według różnych procedur. Bank może sprawdzić, czy osoba pozostająca poza kredytem nie ma praw, zobowiązań albo statusu majątkowego, który utrudni ustanowienie hipoteki.

Rekomendacja S KNF wyznacza standardy ostrożnego udzielania kredytów hipotecznych, ale nie tworzy jednej procedury dla wszystkich banków. Dlatego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej trzeba uzyskać jasną odpowiedź, czy wybrana instytucja akceptuje współwłasność przy jednym kredytobiorcy.

Co sprawdzić przed wpłatą zadatku

• Czy bank dopuszcza właściciela nieruchomości, który nie jest kredytobiorcą.
• Czy druga osoba będzie podpisywać oświadczenie o ustanowieniu hipoteki.
• Czy bank wymaga, aby drugi właściciel przystąpił do kredytu jako współkredytobiorca.
• Jakie udziały mogą zostać wpisane do aktu notarialnego.
• Czy różny wkład własny nie zmieni warunków finansowania.
• Jakie dokumenty trzeba dostarczyć przed wypłatą kredytu.

Nie opierałbym się wyłącznie na zapewnieniu z rozmowy telefonicznej. Najbezpieczniej poprosić o potwierdzenie zasad w wiadomości od banku, doradcy kredytowego albo w dokumentacji wniosku. Odmowa po podpisaniu umowy przedwstępnej może oznaczać utratę zadatku lub konieczność kosztownej zmiany całej transakcji.

Jak przeprowadzić zakup krok po kroku

Najpierw ustalcie udziały i sposób finansowania

Przed wizytą w banku trzeba ustalić, kto wnosi wkład własny, kto będzie płacił raty i w jakich proporcjach ma należeć się mieszkanie. Przykład jest prosty: jedna osoba wpłaca 120 000 zł, druga nie wnosi gotówki, ale zostaje współwłaścicielem. Taki układ może być dopuszczalny, lecz powinien być świadomą decyzją, a nie przypadkowym zapisem w akcie.

Wkład własny nie jest tym samym co udział w nieruchomości. Można mieć równą własność przy nierównym finansowaniu, ale wtedy trzeba liczyć się z późniejszymi pytaniami o rozliczenia. W przypadku partnerów rozsądne jest spisanie dodatkowego porozumienia, które opisze wpłaty, raty, remonty i zasady rozliczenia przy sprzedaży lub rozstaniu.

Potem sprawdźcie bank przed podpisaniem umowy

Wniosek kredytowy powinien od początku wskazywać rzeczywisty model transakcji. Nie warto najpierw uzyskiwać decyzji dla jednej osoby jako właściciela, a dopiero później dopisywać drugą osobę do aktu. Zmiana struktury własności może wymagać ponownej analizy i zmienić decyzję kredytową.

Dobrze jest porównać kilka banków, ponieważ różnica w procedurze bywa ważniejsza niż niewielka różnica w marży. Jeden bank może zaakceptować drugiego właściciela jako dłużnika rzeczowego, a inny zażąda jego pełnego przystąpienia do umowy kredytowej.

Umowę przedwstępną zabezpieczcie przed problemem z kredytem

W umowie rezerwacyjnej lub przedwstępnej trzeba jasno wskazać, kto kupuje lokal i w jakich udziałach. Powinna też zawierać postanowienia dotyczące finansowania, terminu uzyskania decyzji oraz skutków odmowy kredytu.

Sprzedający nie zawsze zgodzi się na bezwarunkowy zwrot zadatku, dlatego te zapisy trzeba negocjować przed wpłatą pieniędzy. Przy drogiej nieruchomości konsultacja treści umowy z prawnikiem może kosztować kilkaset złotych, ale jest niewspółmiernie tańsza niż spór o zadatek w wysokości kilkudziesięciu tysięcy.

Akt notarialny i ustanowienie hipoteki

W akcie notarialnym notariusz opisuje nieruchomość, kupujących oraz ich udziały. Dokument nie zastępuje umowy kredytowej, lecz musi być zgodny z warunkami banku. Po podpisaniu aktu składane są wnioski do księgi wieczystej, między innymi o wpis własności i hipoteki.

Hipoteka często zostaje wpisana już po zawarciu umowy, ale bank może uruchomić kredyt na podstawie dokumentów potwierdzających złożenie wniosku i ustanowienie odpowiedniego zabezpieczenia. Szczegółowe wymagania zależą od banku i rodzaju transakcji.

Przeczytaj również: EURIBOR 3M a rata kredytu w euro - co trzeba sprawdzić?

Orientacyjne koszty transakcji

Dla lokalu o wartości 600 000 zł sama maksymalna taksa za umowę sprzedaży może wynieść około 1 950 zł brutto, bez wypisów i pozostałych opłat. Na rynku pierwotnym PCC zwykle nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT, natomiast na rynku wtórnym podatek może być największym pojedynczym kosztem poza wkładem własnym.

Udziały i spłata rat mogą stworzyć problem później

Najczęstszy błąd polega na założeniu, że skoro druga osoba płaci połowę raty, to automatycznie nabywa połowę mieszkania. Spłata rat nie przenosi własności. O prawie do lokalu decyduje akt notarialny oraz późniejsze, formalne czynności dotyczące udziałów.

Jeżeli w akcie wpisano udziały po 1/2, ale kredyt spłaca wyłącznie jedna osoba, bank nadal oczekuje pełnej raty od kredytobiorcy. Wewnętrzne ustalenia między właścicielami nie zmieniają jego obowiązków wobec banku.

Problemy wychodzą na jaw szczególnie przy rozstaniu. Jedna osoba może chcieć przejąć mieszkanie i kredyt, ale potrzebuje zgody banku oraz odpowiedniej zdolności kredytowej. Samo porozumienie partnerów nie zwalnia drugiej osoby z długu, jeśli oboje byli kredytobiorcami.

Przy sprzedaży całego lokalu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli i rozliczenie hipoteki z bankiem. Teoretycznie można sprzedać sam udział, lecz obciążenie hipoteczne i ograniczone zainteresowanie kupujących sprawiają, że jest to rozwiązanie mało praktyczne.

Trzeba też uwzględnić śmierć jednego z właścicieli. Udział w nieruchomości wchodzi do spadku, a kredyt nie znika automatycznie. Ubezpieczenie na życie może pomóc w spłacie, ale tylko wtedy, gdy obejmuje konkretną sytuację i nie zachodzi wyłączenie odpowiedzialności.

Jeżeli jedna osoba finansuje większą część zakupu, a mimo to strony wybierają równe udziały, trzeba rozważyć skutki podatkowe i cywilne takiego transferu pieniędzy. Nie każdą wpłatę należy od razu traktować jako darowiznę, ale przy dużych kwotach dobrze skonsultować konstrukcję z notariuszem lub doradcą podatkowym.

Najważniejszą decyzję trzeba podjąć przed aktem

Układ dwóch właścicieli i jednego kredytobiorcy może mieć sens, gdy jedna osoba ma stabilną, wysoką zdolność kredytową, a obie strony chcą formalnie posiadać nieruchomość. Nie jest jednak sposobem na ominięcie wymagań banku. Jeśli bank uznaje, że każdy właściciel powinien być kredytobiorcą, dopisanie drugiej osoby do aktu tego nie zmieni.

Moja praktyczna zasada jest prosta. Najpierw ustalcie udziały i odpowiedzialność za raty, potem potwierdźcie model w banku, a dopiero na końcu podpisujcie umowę przedwstępną i akt notarialny. Dzięki temu własność, kredyt i hipoteka będą opisane zgodnie z rzeczywistymi ustaleniami, zamiast tworzyć problem, który pojawi się dopiero przy sprzedaży, rozstaniu albo kłopotach ze spłatą.