Otrzymanie pisma z banku o zakończeniu finansowania mieszkania może wywołać sporo stresu, zwłaszcza gdy nie wiadomo, czy chodzi o zwykłą spłatę, odstąpienie od umowy czy wypowiedzenie umowy kredytowej. Wyjaśniam, jakie są różnice między tymi sytuacjami, kiedy bank może zażądać zwrotu całego zadłużenia, jak działa restrukturyzacja oraz co zrobić, aby bezpiecznie zamknąć kredyt hipoteczny i wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.
Najpierw ustal, kto kończy umowę i z jakiego powodu
- Bank może wypowiedzieć kredyt między innymi po naruszeniu warunków umowy lub utracie zdolności kredytowej.
- Termin wypowiedzenia przy kredycie hipotecznym wynosi zwykle 30 dni, a w szczególnych sytuacjach 7 dni.
- 14 dni roboczych to czas na złożenie wniosku o restrukturyzację po otrzymaniu wezwania od banku.
- Wcześniejsza spłata jest inną procedurą niż wypowiedzenie i może nastąpić w dowolnym momencie.
- Po nieudanej restrukturyzacji bank powinien umożliwić sprzedaż nieruchomości przez co najmniej 6 miesięcy.
Wypowiedzenie a odstąpienie i wcześniejsza spłata
W języku potocznym wszystkie te sytuacje bywają wrzucane do jednego worka, ale ich skutki są zupełnie inne. Wypowiedzenie najczęściej składa bank, gdy kredytobiorca nie wykonuje umowy. Klient, który chce zakończyć finansowanie, zwykle korzysta natomiast z wcześniejszej całkowitej spłaty.
| Sytuacja | Kto podejmuje działanie | Co dzieje się z zadłużeniem |
|---|---|---|
| Wypowiedzenie umowy | Zwykle bank | Cała pozostała kwota może stać się wymagalna po upływie terminu wypowiedzenia |
| Wcześniejsza spłata | Kredytobiorca | Kredyt zostaje rozliczony po wpłacie kwoty wskazanej przez bank |
| Odstąpienie od umowy | Konsument | Możliwe zasadniczo w ciągu 14 dni od zawarcia umowy hipotecznej |
| Restrukturyzacja | Bank i kredytobiorca | Umowa trwa, ale zmieniają się warunki spłaty |
Jeżeli kredyt został już wypłacony, samo pismo klienta zatytułowane „wypowiedzenie umowy” nie powoduje wygaśnięcia długu. Bank musi otrzymać całą kwotę potrzebną do rozliczenia, a hipoteka pozostaje zabezpieczeniem do czasu spłaty zobowiązania i uzyskania dokumentu pozwalającego ją wykreślić.
Osobną instytucją jest odstąpienie od umowy. Przy kredycie hipotecznym konsument ma co do zasady 14 dni od zawarcia umowy na złożenie oświadczenia bez podawania przyczyny. Jeżeli środki zostały wypłacone, trzeba je zwrócić wraz z odsetkami należnymi za okres korzystania z kapitału, dlatego nie jest to bezkosztowy sposób na anulowanie gotowego finansowania.
Kiedy bank może wypowiedzieć kredyt i jakie ma obowiązki
Bank nie może skutecznie wypowiedzieć umowy wyłącznie dlatego, że chce szybciej odzyskać pieniądze. Przyczyną może być między innymi niedotrzymanie warunków udzielenia kredytu, poważne zaległości w ratach albo utrata zdolności kredytowej. Konkretne przesłanki powinny wynikać z umowy i przepisów dotyczących kredytów hipotecznych.
Standardowy termin wypowiedzenia wynosi 30 dni. Jeżeli kredytobiorcy grozi upadłość, termin może wynosić 7 dni, chyba że umowa przewiduje termin dłuższy. Po jego upływie bank może domagać się spłaty pozostałego kapitału, odsetek i należnych kosztów, a w dalszej kolejności rozpocząć działania windykacyjne.
Przed wypowiedzeniem bank powinien dać klientowi realną szansę na rozwiązanie problemu. W wezwaniu musi poinformować o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia w terminie 14 dni roboczych od doręczenia pisma. Przy kredycie hipotecznym restrukturyzacja może polegać na czasowym zawieszeniu rat, zmianie ich wysokości, wydłużeniu okresu spłaty albo innym rozwiązaniu dopasowanym do sytuacji finansowej.
Bank nie ma obowiązku zaakceptować każdego wniosku, ale powinien go ocenić. Jeżeli odmówi, musi przekazać pisemne wyjaśnienie przyczyny. W praktyce dużo zależy od jakości dokumentów, dlatego ogólne stwierdzenie „mam problemy finansowe” jest słabsze niż pokazanie dochodów, wydatków, źródła przejściowych trudności i realnego planu spłaty.
Wniosek o restrukturyzację nie zawsze zatrzyma wszystkie działania automatycznie. Trzeba go złożyć w terminie, zachować potwierdzenie doręczenia i dalej wykonywać te obowiązki, które nie zostały formalnie zawieszone. To jeden z momentów, w których telefon do banku nie wystarcza. Liczy się ślad dokumentacyjny.
Co zrobić po doręczeniu wypowiedzenia
Najgorszą reakcją jest odłożenie pisma na później. Ja zacząłbym od zapisania daty odbioru dokumentu, ponieważ od niej mogą biec terminy na restrukturyzację albo spłatę zaległości. Trzeba też sprawdzić, czy pismo wskazuje podstawę wypowiedzenia, wysokość zaległości, termin wypowiedzenia i rachunek do spłaty.
- Porównaj kwoty z wypowiedzenia z historią rachunku i harmonogramem.
- Poproś bank o dokładne rozliczenie kapitału, odsetek, opłat i kosztów windykacyjnych.
- Złóż wniosek o restrukturyzację, jeżeli problem wynika z przejściowej utraty dochodu lub wzrostu kosztów.
- Dołącz dokumenty, na przykład zaświadczenie o dochodach, wypowiedzenie umowy o pracę, dokumentację choroby lub zestawienie miesięcznych wydatków.
- Nie podpisuj ugody w ciemno. Sprawdź, czy zmiana raty nie zwiększa nadmiernie całkowitego kosztu i czy bank nie uznaje dodatkowych opłat.
Jeżeli zaległość jest niewielka, warto zapytać, czy bank dopuści spłatę zaległych rat i cofnięcie wypowiedzenia. Nie jest to automatyczne uprawnienie, ale szybka reakcja może otworzyć drogę do porozumienia. Przy większym zadłużeniu rozsądna bywa konsultacja z prawnikiem lub doradcą restrukturyzacyjnym, szczególnie gdy bank naliczył kwoty, których nie potrafi jasno wyjaśnić.
Nie zakładałbym też, że sprzedaż mieszkania od razu rozwiąże problem. Najpierw trzeba ustalić saldo do całkowitej spłaty na konkretny dzień i porównać je z realną ceną możliwą do uzyskania. Oferta wystawiona wysoko w internecie nie jest jeszcze pieniędzmi, z których można spłacić kredyt.
Jak zamknąć kredyt z własnej inicjatywy
Jeżeli kredytobiorca ma środki albo sprzedaje nieruchomość, właściwą drogą jest wcześniejsza spłata całości lub części zobowiązania. Konsument może zrobić to w dowolnym momencie. Przed przelewem powinien jednak poprosić bank o wyliczenie kwoty rozliczenia na wybrany dzień, bo odsetki naliczają się do konkretnej daty.
Bank powinien przekazać informację o kosztach wcześniejszej spłaty wraz z założeniami kalkulacji w terminie 7 dni roboczych od otrzymania wniosku. W dokumencie należy sprawdzić, czy uwzględniono kapitał, odsetki, ewentualną rekompensatę i sposób zamknięcia rachunków powiązanych z kredytem.
Całkowity koszt kredytu hipotecznego powinien zostać obniżony o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę. Dotyczy to na przykład części opłat związanych z dalszym trwaniem finansowania. W praktyce nie każda pozycja jest rozliczana tak samo, dlatego warto poprosić bank o pisemne zestawienie zwrotu lub pomniejszenia kosztów.
Przeczytaj również: Kredyt hipoteczny na umowie zlecenia - co sprawdzi bank?
Rekompensata za wcześniejszą spłatę
Przy zmiennym oprocentowaniu bank może przewidzieć rekompensatę tylko wtedy, gdy spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Jej wysokość nie może przekroczyć niższej z dwóch wartości: odsetek, które byłyby naliczone przez rok od spłaconej kwoty, albo 3% tej kwoty. Dla kredytu ze stałą lub okresowo stałą stopą rekompensata może obowiązywać w okresie stałego oprocentowania, ale musi wynikać z umowy i odpowiadać bezpośrednim kosztom banku.
| Rodzaj oprocentowania | Kiedy opłata może wystąpić | Najważniejsze ograniczenie |
|---|---|---|
| Zmienna stopa | W ciągu pierwszych 36 miesięcy od zawarcia umowy | Maksymalnie 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok |
| Stała lub okresowo stała stopa | W okresie obowiązywania stałej stopy | Tylko bezpośrednie koszty banku, zgodnie z umową |
| Umowa zawarta przed 22 lipca 2017 r. | Zależnie od wcześniejszych przepisów i treści umowy | Trzeba sprawdzić indywidualne zasady |
Przykładowo przy nadpłacie 200 000 zł limit 3% oznacza 6 000 zł, ale bank nie może pobrać automatycznie całej tej kwoty. Jeżeli odsetki za rok wyniosłyby 4 500 zł, górną granicą będzie 4 500 zł, a nie 6 000 zł. To prosty przykład, ale dobrze pokazuje, dlaczego warto analizować wyliczenie zamiast przyjmować je bez sprawdzenia.
Sprzedaż mieszkania nie zawsze spłaca całe zadłużenie
Gdy restrukturyzacja się nie uda albo bank jej odmówi, kredytodawca powinien przed rozpoczęciem czynności zmierzających do odzyskania należności umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości przez okres nie krótszy niż 6 miesięcy. To rozwiązanie daje szansę na sprzedaż lokalu na rynku, a nie w pośpiechu i z dużym dyskontem.
Jeżeli mieszkanie sprzeda się za mniej niż wynosi zadłużenie, kredyt nie znika. Powstaje wtedy niedobór, czyli kwota pozostała po rozliczeniu ceny sprzedaży. Przykładowo przy długu 480 000 zł i cenie sprzedaży 430 000 zł pozostaje 50 000 zł do dalszej spłaty, powiększone ewentualnie o należne koszty.
W takiej sytuacji bank powinien umożliwić spłatę pozostałej kwoty w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta. Powinien również wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki, choć może zażądać innego zabezpieczenia pozostałego długu. To ważne przy negocjowaniu umowy sprzedaży, bo kupujący i notariusz muszą wiedzieć, na jakich warunkach bank zwolni zabezpieczenie.
Nie podpisywałbym umowy przedwstępnej bez uzyskania od banku informacji, jaka kwota wystarczy do zwolnienia hipoteki i czy bank zaakceptuje spłatę reszty w ratach. Ten dokument często robi większą różnicę niż sama próba wynegocjowania kilkuset złotych z ceny mieszkania.
Jak dopilnować końca umowy i wykreślenia hipoteki
Sama spłata ostatniej raty albo przelew kwoty rozliczeniowej nie kończy wszystkich formalności. Po rozliczeniu trzeba poprosić bank o zaświadczenie o całkowitej spłacie oraz oświadczenie lub zgodę na wykreślenie hipoteki. Dokument powinien wskazywać nieruchomość, numer księgi wieczystej i wierzytelność, której zabezpieczenie wygasło.
- Pobierz z banku potwierdzenie całkowitego rozliczenia kredytu.
- Sprawdź, czy dokument zawiera poprawny numer księgi wieczystej.
- Wypełnij formularz KW-WPIS dotyczący wykreślenia hipoteki.
- Złóż wniosek w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla nieruchomości.
- Opłać wykreślenie jednej hipoteki, które co do zasady kosztuje 100 zł.
- Po kilku tygodniach sprawdź, czy dział IV księgi wieczystej został zaktualizowany.
Przy sprzedaży mieszkania nie trzeba zawsze czekać na fizyczne wykreślenie hipoteki przed podpisaniem aktu. Potrzebna jest jednak odpowiednia dokumentacja banku i prawidłowe rozliczenie ceny u notariusza. Jeżeli kredyt był powiązany z ubezpieczeniem, rachunkiem technicznym albo dodatkowymi usługami, sprawdź także, czy te umowy zostały zamknięte i czy nie pobierane są dalsze opłaty.
Najbezpieczniejsza decyzja zaczyna się od terminu i dokładnej kwoty
Przy problemach ze spłatą nie czekałbym na kolejne wezwanie. Najpierw ustaliłbym datę doręczenia pisma, podstawę działania banku i aktualne saldo, a potem w terminie złożył konkretny wniosek o restrukturyzację albo przygotował wcześniejszą spłatę. Szybka, udokumentowana reakcja daje znacznie więcej możliwości niż próba negocjacji po wszczęciu egzekucji.
Jeżeli kredyt jest już spłacony, dopilnowałbym jeszcze dwóch rzeczy: rozliczenia wszystkich kosztów oraz wykreślenia hipoteki. Dopiero wtedy można uznać, że finansowanie naprawdę zostało zamknięte, a nie tylko przestało obciążać konto comiesięczną ratą.
